전세 계약 전 체크리스트, 전세사기 피하는 등기부등본 확인 순서

전세보증금은 대부분의 사람에게 전 재산에 가까운 돈입니다. 그런데 계약 전에 확인해야 할 것들은 의외로 정형화되어 있어서, 순서만 알면 스스로 걸러낼 수 있는 위험이 많아요.

등기부등본 보는 순서부터 계약 당일, 입주 직후까지 시간순 체크리스트로 정리했습니다.

1 등기부등본, 이 순서로 보세요

인터넷등기소에서 주소로 등기부등본을 발급받아 세 부분을 봅니다. 표제부(주소·면적이 계약 대상과 일치하는지), 갑구(소유자가 계약 상대방과 동일인인지, 압류·가압류·경매 기록은 없는지), 을구(근저당·전세권 등 빚이 얼마나 잡혀 있는지).

을구의 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집의 시세에 근접하거나 넘는다면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 다 돌려받지 못할 수 있는 구조입니다.

1. 표제부: 주소·동호수 일치 확인
2. 갑구: 소유자 = 임대인 신분증 대조
3. 을구: 근저당 채권최고액 확인
4. (근저당+내 보증금) vs 시세 비교

2 시세와 위험 신호 확인

국토부 실거래가 공개시스템과 시세 사이트에서 해당 주택(또는 같은 단지·유사 면적)의 매매가와 전세가를 확인하세요. 전세가가 매매가에 지나치게 가까우면 이른바 깡통전세 위험 신호입니다.

신축 빌라처럼 시세 확인이 어려운 물건은 특히 주의가 필요해요. 주변 유사 물건 실거래와 비교하고, 확신이 없으면 감정가 확인이나 보증보험 가입 가능 여부로 검증하세요.

3 계약 당일과 입주 직후 할 일

계약 당일 임대인 신분증과 등기부 소유자 일치 확인, 대리인이면 위임장·인감증명서를 확인합니다. 보증금은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체하세요.

잔금일에 등기부를 다시 발급해 새 권리 설정이 없는지 확인하고, 전입신고와 확정일자를 잔금 당일 바로 처리합니다(정부24·주민센터). 이게 보증금을 지키는 대항력·우선변제권의 출발점이에요.

4 흔한 실수와 바로잡는 법

FAQ 자주 묻는 질문

전세보증금 반환보증은 꼭 들어야 하나요?

의무는 아니지만, 임대인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 사실상의 안전장치입니다. 보증료가 들지만 보증금 규모를 생각하면 가입을 강력히 권합니다. HUG·HF·SGI 상품별 요건을 확인하세요.

등기부가 깨끗하면 안전한 건가요?

필요조건이지 충분조건은 아닙니다. 세금 체납(등기부에 안 보임)은 국세·지방세 완납증명서를 요구해 확인하고, 신탁 등기된 부동산은 신탁원부까지 확인해야 합니다. 확인이 어려우면 전문가 도움을 받으세요.

월세 계약도 같은 체크리스트가 필요한가요?

보증금이 있는 월세라면 동일하게 적용됩니다. 보증금 규모가 작아도 등기부 확인, 전입신고·확정일자는 기본으로 챙기세요.